Immoblienerwerber: Weiterverfolgung einer Eigenbedarfskündigung

Für die Weiterverfolgung einer Eigenbedarfskündigung durch den Immobilienerwerber muss der Kündigungsgrund in der Person des neuen Vermieters fortbestehen.

Zum Beschluss des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe, Beschluss vom 20. Dezember 2013 – 9 S 31/13 –, juris). ein Kommentar von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Kommt es, nachdem eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wurde, zu einer Veräußerung des Objektes, um den sich der Streit dreht, so tritt der Erwerber kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein. Die Eigenbedarfskündigung wird dann jedoch durch den Übergang des Eigentums unwirksam, wenn diese vom Vermieter bereits vor der Veräußerung ausgesprochen worden war.
Bei dem Vermieter, der gekündigt hat, kann dann in der regel kein Nutzungswille mehr angenommen werden. Der neue Vermieter kann, soweit die Voraussetzungen bei ihm vorliegen, gegebenenfalls eine neue Eigenbedarfskündigung aussprechen. Anders kann sich allerdings der Fall dann darstellen, wenn der ursprüngliche Nutzungswunsch in seiner ursprünglichen Form auch nach Eigentumsübergang fortbesteht. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der die Eigennutzung anstrebende Vermieter auch nach Veräußerung der Wohnung diese weiter selbst nutzen will und darf.

Ausgangslage:

Im vorliegenden Fall hatte der die Eigenbedarfskündigung aussprechende Vermieter die Kündigung zumindest auch für eine nahe Familienangehörige, nämlich seine Tochter geltend gemacht. Auch die Erwerberin beruft sich darauf, dass das mit dem Veräußerer gemeinsame Kind in der Wohnung weiter wohnen soll.

Entscheidung des Landgerichts Itzehoe:

Das Landgericht gab der Vermieterin Recht. Es liegt insofern kein neuer Kündigungsgrund vor, welchen der Vermieter nur unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB nachschieben dürfte; vielmehr besteht der bisherige Kündigungsgrund in der Person der neuen Vermieterin, nämlich der Klägerin fort. Damit ist dem gebotenen Schutz des vertragstreuen Wohnraummieters vor willkürlichen Kündigungen (vgl. BT-Drs. 7/2011, S. 7; BGH, Urt. v. 16.01.2008 – VIII ZR 254/06, WuM 2008, 233, 234) hinreichend Rechnung getragen. Dass die Person des Vermieters nach Ausspruch der Kündigung identisch bleibt, ist nicht erforderlich (OLG Hamm, Rechtsentscheid v. 21.07.1992 – 30 REMiet 1/92 = NJW-RR 1992, 1164, 1165; LG Karlsruhe, Urt. v. 06.04.1990, WuM 1990, 353; im Schrifttum: Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl. 2013 Rn. 119; Gsell, WuM 2012, 411, 412 f.).

Abzugrenzen sei diese Fallgestaltung auch von den Fällen, wo der im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs bestehende Nutzungs- bzw. Überlassungswille des Vermieters zwischenzeitlich wegfällt und später wieder neu auftritt. Insbesondere wenn der Vermieter zunächst einen Selbstnutzungswunsch habe, dann verkaufen möchte und sich später wieder darauf beruft, nunmehr doch nicht zu verkaufen, sondern wieder selbst nutzen zu wollen, liege eine Zäsur vor. In solchen Fällen muss dann neu gekündigt werden.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, sollten Sie auch konsequent bei den angegebenen Gründen bleiben und diese weiterverfolgen. Wenn Sie die Wohnung zwischenzeitlich zum Verkauf anbieten, riskieren Sie die Wirksamkeit Ihrer Eigenbedarfskündigung.