Sperrfrist – Wann und wo gilt eine Sperrfrist für den Ausspruch der Eigenbedarfskündigung? Was bedeutet eine Sperrfrist?
Diese Seite ist für Vermieter konzipiert. Mieter lesen bitte hier weiter.
Das Video mit den Hinweisen finden Sie am Ende dieses Beitrages (hier).
Was bedeutet die Sperrfrist?
Während des Laufens einer Sperrfrist ist eine Eigenbedarfskündigung nicht zulässig. Es gibt davon keine Ausnahmen.
Wann läuft eine Sperrfrist?
Wird eine Wohnung nach Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend veräußert, kann sich der Erwerber erst nach Ablauf der jeweils gültigen Kündigungssperrfrist auf berechtigte Interessen (Eigenbedarf und Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Sprich: Wer eine solche Wohnung erwirbt, um sie zeitnah für sich selbst zu nutzen, wird unabhängig von den übrigen Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung mindestens die jeweils gültige Sperrfrist abwarten müssen. Der Schutz ist absolut. Nachteilige, anders lautende Vereinbarungen mit einem Mieter im Mietvertrag sind unwirksam.
Das bedeutet: Wenn der Mieter erst nach Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung (Eintragung im Grundbuch) den Mietvertrag abgeschlossen hat, kann keine Sperrfrist greifen.
Wie lange dauert eine Sperrfrist?
Gemäß § 577a BGB beträgt diese Sperrfrist grundsätzlich drei Jahre.
Die Frist kann auf bis zu zehn Jahre durch die jeweilige Landesregierung verlängert werden.
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen … (2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen. (§ 577a BGB in der Fassung vom 11.3.2013) Bisher gültige Rechtslage in Berlin: Seit dem 1. September 2011 galt eine erweiterte Kündigungssperrfrist von sieben Jahren in den Bezirken Mitte, Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg. Außerhalb dieser Bezirke galt bislang die gesetzliche Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Wer also vorab umgewandeltes Wohnungseigentum außerhalb der trendigen Stadtbezirke erwarb, konnte einigermaßen sicher sein, zumindest durch die Kündigungssperrfrist nicht langfristig an einer Eigennutzung gehindert zu werden. Das ist nun nicht mehr der Fall. Neue Rechtslage ab dem 1. Oktober 2013: Aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. Seite 488) gilt ab dem 1. Oktober 2013 für ganz Berlin eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung. Die Frist beginnt mit der ersten Veräußerung und hier der Eintragung des ersten Erwerbers nach der Umwandlung als Eigentümer im Grundbuch.Beispiel: Aktuelle Sperrfrist in Berlin
– nach Vermietung der Wohnung an den jetzigen Mieter und die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, ist eine der vorhandenen Untiefen in Berlin nun zu einem Riff geworden. Mindestens zehn Jahre ist der Mieter nun vor einer wirksamen Eigenbedarfskündigung sicher. Die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen in Berlin beträgt nunmehr in allen Stadtbezirken einheitlich 10 Jahre! Ab dem 1. Oktober 2013 gilt aufgrund der bislang weitgehend unbemerkt gebliebenen Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. Seite 488) für ganz Berlin eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen von zehn Jahren, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend veräußert wurde. Prüfen Sie die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung bereits vor dem Erwerb in dem Sie die o.g. Punkte aufklären durch: 1. Einsicht in den MietvertragFachanwaltstipp für Vermieter - Klicken Sie hier
– vor Veräußerung an den erstmaligen Erwerber
2. Einsicht in die Teilungserklärung
________________________________________________________________________________