Eigenbedarf für Schwager bei besonders engem Kontakt

Eigenbedarfskündigung: Der Vermieter kann zumindest dann Eigenbedarf hinsichtlich der Wohnungsnutzung für einen Schwager geltend machen, wenn zu diesem ein besonders enger Kontakt besteht. (BGH, Beschluss vom 03. März 2009 – VIII ZR 247/08 –, juris).

Dazu ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Für den Vermieter besteht gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs unter anderem dann zu kündigen, wenn die Räume als Wohnung für Familienangehörige benötigt werden. Fraglich ist nun, welcher Personenkreis unter das Merkmal des Familienangehörigen nach dem Gesetz fällt. Vom Bundesgerichtshof wird dahingehend differenziert, dass zusätzlich zum bloßen Verwandtschaftsverhältnis eine besondere persönliche und soziale Bindung des Vermieters zum bestreffenden Angehörigen erforderlich ist, soweit dieser nicht zum engsten Kreis der Familienangehörigen zählt.

Als allgemeine Regel lässt sich daher formulieren, dass je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft ist, desto höhere Anforderungen werden an das beschriebene Näheverhältnis gestellt. Ansonsten würden sämtliche, auch nur entfernt Verwandte privilegiert werden, was jedoch vom Gesetz mit Sicherheit nicht vorgesehen ist.

Die Entscheidung:

Im Rahmen der vorstehend zitierten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass grundsätzlich auch für einen Schwager des Vermieters Eigenbedarf angemeldet werden kann. Dies gelte jedenfalls dann, wenn ein besonders enger Kontakt besteht (BGH, Beschluss vom 03. März 2009 – VIII ZR 247/08 –, juris). Im vorliegenden Fall hatten die zuvor mit der Angelegenheit befassten Gerichte den engen Kontakt bereits bejaht. Falls ein solcher enger Kontakt nicht bestanden hätte, wäre die Entscheidung möglicherweise anders ausgefallen.

Gesetz:

§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.  der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.  der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.  der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(§ 573 BGB in der Fassung vom 2.1.2002) § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Fazit:

Wer Eigenbedarf für Familienangehörige geltend machen will, kann sich nur dann, wenn es sich um den engsten Kreis der Familienangehörigen, wie z.B. Kinder, Geschwister und Eltern handelt, allein mit der Familienangehörigkeit argumentieren. In Fällen entfernterer Verwandtschaft muss zusätzlich einen besonderes Näheverhältnis vorgetragen und im Falle des Bestreitens durch den betroffenen Mieter auch bewiesen werden.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Je entfernter die Verwandtschaft ist, umso mehr Aufwand sollte in die Darlegung des Näheverhältnisses gelegt werden. Beachten Sie, dass bereits im Kündigungsschreiben eine Darlegung detailliert und ausführlich erfolgen muss. Alles was im Kündigungsschreiben nicht aufgeführt ist, kann im späteren Prozess nicht verwendet werden. Viele Räumungsklagen gehen unnötig verloren, weil bei Verfassung des Kündigungsschreibens nicht ausreichender Sorgfalt gewahrt wird.