Eigenbedarfskündigung – Ausschluss im Mietvertrag

Sofern der Mietvertrag eine Regelung vorsieht, nach der der Vermieter das Mietverhältnis “nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen”, ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen.

Zum Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13 –, juris) ein Kommentar von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Wenn eine Eigenbedarfskündigung auf ihre Wirksamkeit überprüft wird, sollte dabei grundsätzlich immer der Mietvertrag zuerst untersucht werden. Dieser kann unter Umständen eine Eigenbedarfskündigung erschwerdende oder gar ausschließende Regelungen enthalten. So sah auch im vorliegenden Fall, der vom BGH entschieden wurde, der Mietvertrag eine Klausel vor, derzufolge der Vermieter das Mietverhältnis “nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen”.

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hatte die Klausel auszulegen und kam dabei zu dem Ergebnis, dass die vertragliche Regelung hier jedenfalls zu deutlich erhöhten Anforderungen an die Begründung einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs führt:

Der BGH: Eine solche Bestimmung schließt nach dem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck die erleichterte Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, die kein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 BGB voraussetzt, aus

die Kündigung des Vermieters (ist) im Mietvertrag auf besondere Ausnahmefälle beschränkt worden, in denen wichtige berechtigte Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietvertrages erforderlich machen. (BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13 –, juris)

Anders als noch die Vorinstanz hat der BGH die Kündigung als unwirksam angesehen. Die darauf gestützte Räumungsklage des Vermieters wurde abgewiesen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Wohnung erworben. Der Mietvertrag war vom vorhergehenden Vermieter geschlossen worden. Allerdings gilt hier wie grundsätzlich immer: Der Vermieter tritt in den Mietvertrag so ein, wie er mit dem vorherigen Vermieter (Eigentümer) bestanden hat. Vor diesem Hintergrund sollten Vermieter im Falle des Kaufes von vermietetem Eigentum immer genau den Mietvertrag prüfen. Sie sind an die dort getroffenen Vereinbarungen dauerhaft gebunden.

Wichtig:

Die außerordentliche (fristlose) Kündigung kann im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden. Dies gilt sogar dann, wenn eine entsprechende Regelung in den Mietvertrag ausdrücklich aufgenommen wird. Allerdings sind auch solche außerordentlichen Kündigungen nur in besonders schwerwiegenden Fällen, zum Beispiel bei gravierenden Vertragsverletzungen einer Partei, wirksam. Eine außerordentliche Eigenbedarfskündigung dürfte meistens ausgeschlossen sein.