Rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung kurz nach Mietvertragsschluss?

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf von Wohnraum für einen Familienangehörigen erst kurz nach Abschluss des Mietvertrages auftritt, aber zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht absehbar war.

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des BGH vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12 –, juris.

Ausgangslage:

Die Eigenbedarfskündigung, über die der Bundesgerichtshof hier zu entscheiden hatte, war vom Vermieter schon drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages ausgesprochen worden. Dem Mieter hatte der Schwiegersohn des Vermieters beim Mietvertragsabschluss noch versichert, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht zu erwarten sein, sondern das Haus eher verkauft werden würde.

Urteil des Bundesgerichtshofs:

Das Urteil des BGH zeigt, dass eine Eigenbedarfskündigung auch kurz nach Mietvertragsabschluss durchgeführt werden kann. Nicht durchführbar ist dies nur dann, wenn der Vermieter sich bezüglich seines vorherigen Verhaltens widersprüchlich verhält „und eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt. Denn für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen willl“ (Senatsurteil vom 21. Januar 2009 – VIII ZR 62/08, aaO Rn. 17, 19; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 – VIII ZR 180/09, aaO Rn. 2).

Durch die Beweisaufnahme konnte im vorliegenden Fall jedoch klargestellt werden, dass der Eigenbedarf erst nach Vertragsabschluss entstand.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Je schneller die Eigenbedarfskündigung nach Abschluss des Mietvertrags ausgesprochen wird, desto eher wird der Eigenbedarf als zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses als bekannt betrachtet. Zieht man einen Eigenbedarf in Erwägung, ist die Zwischenvermietung unter Umständen nicht ratsam. Auch eine befristete Vermietung kann in Bezug auf die Wirksamkeit der Befristung nicht ratsam sein und sollte daher ebenfalls gut überlegt sein.