Schadensersatzanspruch des Mieters bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Eigenbedarfskündigung: Täuscht der Vermieter Eigenbedarf vor, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig.

Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck Berlin und Essen, zum BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 356/11 –, juris.

Ausgangslage:

Stetig steigende Mieten in bestimmten Gebieten, lassen Vermieter oftmals auf die verschiedensten Ideen kommen, um Mieter loszuwerden und daraufhin die Miete erhöhen zu können. Grund dafür ist, dass in bestehenden Mietverhältnissen die Miete nur sehr begrenzt erhöht werden kann. Es wird dann u.a. mittels einer eigentlich zulässigen Eigenbedarfskündigung versucht, dem Mieter zu kündigen und daraufhin ohne Bindung an die Mietspiegel teurer weiter zu vermieten. Fliegt die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung auf, steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu, was in einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs nochmals bestätigt wurde.

Urteil des Bundesgerichtshofs:

Die vertraglichen Pflichten eines Vermieters werden verletzt, wenn er die Kündigung des Mieterverhältnisses auf einen vorgetäuschten Eigenbedarf stützt oder der Mieter von ihm nicht vor Ablauf der Kündigungsfrist über den Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiert. (BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 356/11 –, juris)

Bewertung:

Durch die Entscheidung des Gerichts wird klargestellt, dass der Wegfall des Eigenbedarfs auch dann offen gelegt werden muss, wenn er ursprünglich vorhanden und deshalb unter Umständen wirksam war. Ansonsten besteht ein grundsätzlicher Schadensersatzanspruch des Mieters, der dann z.B. die Umzugskosten, die Kosten für eine gegebenenfalls höhere Miete, die Renovierungskosten etc. umfasst.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Die Vortäuschung von Eigenbedarf kann sehr teuer werden, beispielsweise, wenn man dem Mieter über Jahre die höhere Miete in einer anderen Wohnung zahlen muss. Selbst wenn tatsächlich Eigenbedarf vorhanden ist, gelten dafür strenge Anforderungen. Eine Prüfung durch einen Experten ist daher ratsam, da verlorenen Räumungsprozesse allemal teurer werden als eine vorherige Beratung.

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