Vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung nach geschlossenem Vergleich kann zu Schadensersatz führen

Eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung kann nach geschlossenem Vergleich zu Schadensersatz führen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Sofern der Streit zwischen dem Vermieter/der Vermieterin und der Mietpartei nach der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs in einem Vergleich endet und sich zudem später herausstellt oder von dem Mieter/ der Mieterin zumindest vermutet wird, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde, stellt sich die Frage, ob Schadensersatzansprüche der ehemaligen Mietpartei bestehen. Hinsichtlich der Auslegung eines abgeschlossenen Vertrages besteht Einigkeit:

Schließen die Parteien einen Vergleich, so kommt es darauf an, ob sie mit dem Vergleich alle gegenseitigen Ansprüche als abgegolten ansehen wollen. Falls dies der Fall ist, besteht ein später geltend gemachter Schadensersatzanspruch wohl nicht. Liegt der Fall jedoch so, dass die Parteien zwar einen Vergleich abgeschlossen haben, der aber nicht als „Beendigung“ des Streits gesehen werden soll, sondern eher als Regelung für die Räumung der Wohnung und die Beendigung des Mietverhältnisses, sind Schadensersatzansprüche nicht ausgeschlossen.

Der Fall:

Eine Mieterin verklagt ihre ehemalige Vermieterin auf Schadensersatz wegen vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung. Sie schloss mit ihrer Vermieterin einen Räumungsvergleich, der wörtlich lautete: “Mit Abschluss des Vergleichs verzichten die Parteien im Übrigen wechselseitig auf sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis und erteilen sich insoweit Generalquittung. Die Parteien nehmen diesen Verzicht wechselseitig an.” (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 04. September 2013 – 531 C 351/12 –, juris).

Nachdem sie ausgezogen war, stellte sich heraus, dass die Tochter der Vermieterin nicht in die Wohnung eingezogen war.

Das Urteil:

Das AG Hamburg entschied in diesem Fall, dass die Klägerin gegen die Beklagte keine Schadensersatzansprüche geltend machen kann. Der Wortlaut des Vergleiches lässt keine andere Auslegung zu: „Sofern die Klägerin – wie hier – auf eigene Initiative einen Räumungsvergleich abschließt, nachdem sie Ersatzwohnraum gefunden hat, kann die Generalquittung nur als Verzicht auch auf Schadensersatzansprüche wegen möglicherweise nicht bestehenden Eigenbedarfs zugunsten der Tochter der jetzigen Beklagten ausgelegt werden.“

(AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 04. September 2013 – 531 C 351/12 –, juris)

Tipp für Vermieter:

Schließen Sie einen Räumungsvergleich, überlegen Sie sich vorher, ob Sie alle weitergehenden Ansprüche ausschließen wollen und einen „Schlusspunkt“ unter den Streit setzen wollen. Beachten Sie auch, dass unter Umständen, sollte der Eigenbedarf nur vorgetäuscht sein, eine Strafbarkeit wegen Betruges in Betracht kommen kann.