Keine Durchsetzung der Eigenbedarfskündigung bei Verletzung der Anbietpflicht

Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung nicht durchsetzen, wenn er zuvor die Anbietpflicht verletzt hat

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Urteil des Landgerichts Berlin, LG Berlin, Urteil vom 16. April 2015 – 67 S 14/15 –, juris.

Ausgangslage

Steht dem Vermieter eine andere Wohnung zur Verfügung, muss er diese dem Mieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung während der Kündigungsfrist anbieten. Tut der Vemrieter das nicht, kann sich der Mieter in einem späteren Räumungsprozess darauf berufen und damit eine Durchsetzung der Eigenbedarfskündigung verhindern. Nach Treu und Glauben kann sich ein Vermieter, der dem Mieter keine freie Ersatzwohnung angeboten hat, nicht auf seine Eigenbedarfskündigung berufen.

Fall

Der Fall, den das Landgericht Berlin zu entscheiden hatte, lag nun folgendermaßen: In einer ersten Eigenbedarfskündigung hatte der Vermieter dem Mieter keine Ersatzwohnung angeboten. In der nachfolgenden Eigenbedarfskündigung dann hatte der Mieter das Angebot einer freien Wohnung abgelehnt, sodass der Vermieter meinte, diese hätte ihm auch beim ersten Mal nicht angeboten werden müssen. Der Mieter habe damit ausdrücklich gezeigt, dass er kein Interesse an der Wohnung habe.

Urteil

Das Landgericht Berlin gab wie schon die Vorinstanz dem Mieter Recht. Der Vermieter kann sich auf eine von ihm ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht berufen, wenn er der Pflicht zum Angebot einer freistehenden Alternativwohnung zuwider gehandelt hat, selbst wenn der Mieter nach Ausspruch einer zeitlich nachfolgenden Eigenbedarfskündigung die Anmietung der nunmehr angebotenen Alternativwohnung ablehnt.

Nur unter ganz engen Ausnahmen sieht das Landgericht Berlin eine Ausnahme von der Anbietpflicht, nämlich, wenn der Mieter zu keinem Zeitpunkt Interesse daran hatte, die Alternativwohnung anzumieten. Das muss allerdings der Vermieter beweisen, was er im vorliegenden Fall jedenfalls nicht konnte.

Fachanwaltstipp Vermieter

Bieten Sie freie Wohnungen dem Mieter an. Bieten Sie lieber zu viel an als zu wenig. Grundsätzlich sind zwar vergleichbare Wohnung anzubieten, was allerdings vergleichbar ist, darüber scheiden sich die Geister. Vorsorglich sollte man daher also immer alle freiwerdenden Wohnungen anbieten. Es ist dann Sache des Mieters zu entscheiden, ob ihm die Wohnung passt oder nicht.